2024年3月27日发(作者：oppoa53手机参数配置)

保障房为什么便宜

保障房为什么便宜

保障房为什么便宜【1】

经济适用住房主要就是经济适用，能满足居民的基本生活需要。

经济适用住房不是谁都可以购买的，它的特供对象主要是城市的中低收入

家庭和住房困难户。

由于政府提供了优惠的政策，限定了建设的标准、供应的对象和销售的价

格，自然价格较低。

目前，经济适用住房房源建设有三个途径：一是政府划拨土地，统一开

发、集中建设;二是调整房地产开发企业开发的部分普通住宅;三是单位自建和联

建，出售给本单位职工(老叫法称为集资房)。

商品房是指具有资质的房地产开发公司开发经营的房屋。

区别在于：

一、它们的供应对象不同：经济适用住房的对象是城市中低收入家庭和住

房困难户;商品房的对象是所有自然人。

二、它们的建设方式不同：经济适用住房直接由政府组织建设;商品房则

完全是按市场运作方式建设。

三、它们的土地取得方式不同：经济适用住房的土地性质为政府划拨;商

品房的土地则是通过“招拍挂”的形式，取得的土地使用权。

四、它们享受的政策不同：经济适用住房，在建设和销售过程中，政府可

以减免部分规费;商品房则全额缴纳。

五、它们的定价方式不同：经济适用住房由政府定价;商品房的价格则由

市场决定。

自住型商品房与保障性住房有什么异同【2】

(一)相同点

1. 政策性因素。

保障房和自住房都是政策性住房，都掺杂了政策性因素。

2. 专门地块。

保障房和自住房的地块都是国土部门在土地出让时划定的特殊地块。

用途已经做出了明确规定。

即便是由商品房项目配建，也会在拍卖过程中竞拍这类房屋的地块面积和

套数。

3. 限定最高价。

保障房和自住房都限定了房屋销售价格的上限，这个上限是由有关部门确

定的，不管周边房价如何变动，这个价钱是定死的。

开发商没有定价权，只有开发和销售的权利。

4. 价格低于市场价。

公租房、廉租的租金价格比周边市场价低10%左右或更多。

廉租房就不用说了，传说中的“77元租45平米”。

经适房的价格虽然已经从最初的两三千变成现在的八九千，但比起周边的

`商品房还是便宜。

两限房由最初的六七千变成现在的一万多，也还是便宜。

自住型商品房按照周边房价七折定价，当然也还是便宜。

5. 主要满足自住基本需求。

无论是保障房还是自住房，都以满足自己的基本居住需求为主，所以户型

普遍都不算大。

现在的保障房，再也不会出现以前天通苑回龙观那种200平米以上的大户

型了，而普遍都在90平米以下，甚至70平米以下。

自住型商品房多数都在90平米以下，只有位于五环半以外的项目，会出

现100多平米的户型，但最大也在140平米以内。

这样的房子，大概都是满足自住需求，顶多是改善型需求，主要不是用来

投资的。

6. 二次交易有严格限制。

保障房中，公租房、廉租房当然都不得转租。

新的经适房都已经不能公开上市，而只能是在五年后允许内部流转，也就

是二次交易时优先由有关部门回购。

回购价参照同期同区域的经适房新房价格，所以基本没有盈利空间。

两限房和自住房在二次交易时都必须满足五年以上的基本条件，在此基础

上跟有关部门分享溢价收入。

两限房是有关部门拿走70%的盈利，售房人拿走30%;自住房是售房人拿走

70%盈利，有关部门拿走30%。

如果亏了，风险自负，有关部门不负责。

7. 能够拿到房子的，一般都得有北京户口。

这一点就不用解释了。

8. 供不应求。

无论是保障房还是自住房，都出现了供不应求的局面。

而且这一局面将长期存在。

谁叫北京每年都要进来这么多人，谁叫北京这个城市的吸引力如此之强呢?

(二)不同点

1. 地块价格不同。

保障房中，公租房、廉租房和经适房地块是划拨的，开发商只需要出钱把

拆迁问题解决了就行。

而两限房和自住房用地都是要通过招拍挂完成的。

只不过现在似乎已经没有专门的两限房、经适房项目用地，而要通过商品

房或自住房配建保障房的形式，完成保障房建设。

因此，保障房的土地成本通常会摊到自住房、商品房上。

2. 限价层次不同。

一般来说，保障房价格比较低，自住房价格相对较高，而且跟定周边房

价，随市场浮动定价。

不过，自住房的定价原则比较明确，就是周边房价打七折。

3. 购房客户不同。

保障房严格限定了户口、收入和家庭资产，而且名下无房或人均住房面积

特别小，低于一定数值，范围较小。

即便如此，也有20多万人在轮候，保障房始终是供不应求的。

自住房则没有做出对收入和财产有过多限定。

只要符合限购政策的客户都可以。

不过，京籍无房和保障房轮候家庭优先。

仅这两类人就有30万人以上。

4. 二次交易的溢价收入分成不同。

这个前面已经介绍了。

主要是两限房和自住房有明显区别。

不管怎么说，自住型商品房的属性是商品房，是商品房就得允许二次交

易，就有财产属性。

5. 自住房适当兼顾改善型居住需求。

位于远郊区、价位相对较低的自住房，都有超过100平米的三居室大户

型。

最大的户型甚至做到了135平米的四居室。

这样做，可以满足多人口家庭的基本居住需求，也可以满足三口之家的改

善型居住需求。

6. 地理区位有不同。

保障房的保障对象一般经济条件薄弱，理论上有车族不多，因此主要布局

在轨道交通沿线，距离轨道交通站点周边比较近。

自住房的购买客户主要是“夹心层”，有一定经济实力，很多人都有车，

在地理位置布局上更多考虑靠近高速公路、一级公路或环路附近，距离轨道交通站

点都不算近。

7. 特权房的情况。

有些保障房在配售过程中出现团购、定向出售等情况。

这既有卖给定向安置居民、拆迁户和政策允许的园区职工的情况，也有被

高级干部、国企高管定向团购买走的情况。

对于这方面的管理和监督还有待进一步加强。

另外，由于收入审核的主导权在街道一级，因此街道办事处在这方面的一

票否决权不容忽视，需要引起有关监管部门的高度重视。

而自住房则没了收入方面的限制，也就没了在这方面造假的寻租空间。

由于自住房还是新生事物，目前还没有出现特权部门定向团购的情况。

如果真有开奔驰宝马车的人购买自住房，我觉得也不算奇怪。

毕竟自住房总价最高224万，能买得起这种房的人，买个宝马车大概也不

成问题。

8. 自住房的整体品质要比保障房强一些。

现在的保障房，在品质上似乎已经不同于十年前，许多保障房盖得很密，

像鸽子笼。

相比之下，一些自住房已经出现了多样化的品质。

比如花园洋房，比如绿色环保建筑，有些自住房还配套建设了学校、商业

街等。