2024年6月4日发(作者：)

视点

PERSPECTIVE

两会提案：

让百姓不再“蜗居”

文郭松海（全国政协委员、山东省政府参事）

◎“蜗居”也成为了楼盘广告的噱头

近来人们常常议论“蜗居”，其意责，调整房地产的供给结构。依据我国

思可理解为，蜗牛背着重重的壳，就像经济增长和住房供需的预测以及前10年房

百姓购买了高价住房，为此肩负着巨额价同比增长率均值及其标准差，后几年

贷款，为偿还本息负担沉重，年轻的父调控房价的目标，可控制在上年房价水

母们在生命最好的二三十年间，在一生平上在3%的范围内波动。因此，在房价

中最美好的时光，却步履艰难地行进在收入比偏高的城市，在房价同比增长超

人生征途上。出+3%的城市，应加大住房供给结构的调

居住是人们的基本生活需求，满足整力度，其经济适用房、限价房年供应

这种需求的普通商品住房，它的价格应比例要超过年住房供应总量的20%，并实

该在一个合理的区间，以保证广大居民行目标责任制。

的住房消费，保障人们的居住权。许多各级政府要引导一些有品牌、有实

市场发达国家以房价收入比作为度量住力的企业开发中低价位普通商品住房，

房价格是否合理的重要指标，1998年联合加大保障性住房建设，对于中小套型住

国根据96个国家的统计资料，公布房价收房，在财税、土地、信贷政策上予以优

入比的中位数为6.4倍，中位数与平均值惠；使房地产开发的供给结构与中低收

相比较，不受最高值、最低值的影响，入家庭真实需求逐步相吻合，以满足广

更趋合理。当前，我国大城市北京、上大民众的住房需求。

海、南京、杭州的房价收入比都超过了10二、完善土地市场管理的长效机

倍，房价显然偏高。为此，要平抑房价制。调整土地供地结构，增加普通商品

的过快增长，使之较大地低于同期城镇住房、经济适用住房、廉租房的土地供

入均可支配收入的增长，进而使得一些应，改善实行土地供应方式，增加土地

特大城市的房价收入比，逐步地回归到招标出让。按照国务院颁发的《关于促

合理区间。为此建议：进房地产市场持续健康发展的通知》，

一、政府应履行社会公共管理职“对普通商品住房建设，要调控土地供

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国土资源导刊

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应，控制土地价格”；各地要加大土地

市场监测与检查，对目前全国闲置约1

万公顷的房地产用地，要认真按照《国

务院关于促进节约集约用地的通知》规

定，对土地闲置满一年不满两年的，按

出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置

费。对闲置土地两年的，要收回土地使

用权。要对土地监查实行土地监察目标

责任制。

三、积极筹措住房社会保障基金，

建立住房社会保障。住房保障作为政府

向居民提供的一种公共产品，其效用就

是通过转移支付，实现社会收入的再分

配，用于解决中低收入者的住房困难，

保持分配公平和社会稳定。各国政府支

出中都有住房保障一项，英国政府此项

开支约占GDP的2%以上，占公共支出的

5%左右。我国随着经济实力的增长，也

应调整各级政府支出结构，压缩经济建

设费和行政管理费支出，如现下每年公

车消费就超过3000亿，具有很大的压缩空

间。将节省下来的经费用于社会保障，

提高财政支出中住房社会保障资金的比

重。

四、尽早开征物业保有税，抑制房

地产的过度投资行为。目前我国的房地

产税收体系中，房地产交易环节的税收

负担偏重，而保有环节的负担偏轻；买

得起房的人持有成本低，可多买多占有

房地产资源。因此，要通过开征保有税

来调节，迫使富人减少对地产资源的占

有，增加市场供应，进而达到调节房价

目的。开征保有税，要先易后难；要借

鉴法国、韩国的经验，先开征房屋闲置

税，如首先对商品住宅空置率高居全国

首位的北京，在5环内的空置房屋试点征

收；然后再透步开展物业税的征收。

五、在货币政策上，要实施区别

化的信贷利率政策。对于中小套型和中

低价位住宅开发项目，贷款政策上可予

以优惠。如适当降低房地产开发项目资

本金比例等。实施差别利率政策，对自

住、改善性购房，个人住房抵押贷款利

率仍执行七折利率优惠；对投资性购房

贷款如购买第三套住房的，对投机性炒

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买炒卖的不予贷款。

六、建立全方位一体化的房地产

管理信息系统，做到市场供求信息公

开、透明，给予市场以正确导向。系统

应包括土地出让、房产交易管理、权属

登记、信息发布、档案管理等模块。通

过网络连接各模块，实现房产信息的共

享。新建商品房网上备案系统信息要做

到实时性和准确性，保证备案系统与发

布系统、交易权属业务系统的及时联

结；存量房交易、房屋租赁等数据要经

过分类、统计、分析后，形成买卖、租

赁备案、抵押等量价汇总数据及时发

布，市场管理信息系统应尽量做到人性

化，方便灵活，提高系统的实用性。

七、规范政府及相关部门不合理的

涉房收费项目，降低收费标准。住房开

发过程中的各种收费繁多，提高了房地

产开发成本，最终打入房价，转嫁给购

房者。为此，应进行房地产开发行政审

批和收费制度改革，如项目可实行所在

区域的规划环评，区域内单个开发项目

不再单独办理。又如严格规范房地产开

发收费项目，对空气监测费、项目可研

费用应不再收取；对用地规划测图费、

防空地下室异地建设费、新墙体材料专

项资金等，应合理降低收费标准。再如

对一些经营性服务收费行为，如天燃气

新增用户建安价格、电力新增用户配套

费、有线电视新增用户收费等应合理定

价，不得垄断定价。

八、着力培育住房租赁市场，降低

普通商品住房租赁税收。要引导居民树

立购买与租赁并重的二元化消费观念，

租房应是城镇居民居住的第二选择。考

虑到每年有近千万大中专毕业生进入社

会就业，每年有近2000万农民进入城镇，

他们当中将有相当部分在城市租赁居

住，那是一个巨大的租赁市场。政府为

此要提供大量的廉租房、公共租赁房；

并为住宅租赁市场创造良好政策环境，

在小户型住宅的租赁市场中，出租营业

税予以一定的优惠。

（本文由作者在政协十一届三次会

议上的发言整理而成，未经本人审阅）

责编：刘泉子hndz@

文李邵辉（湖南省国土资源厅地质环境处）

保证金应归谁所有？

——试析矿山地质环境治理恢复保证金及其利息所有权

基于保证金流转，有关各方之间发生两个主要的法律关系，一是矿

权人与国土资源主管部门之间的保证金缴纳债权债务关系。矿权人交付

保证金后，国土资源主管部门成为这笔资金的所有权人。矿权人对该资

金的所有权转化为债权，在履行矿山地质环境治理义务后，可以行使得

到相应资金的请求权；二是国土资源主管部门与银行之间的存款债权债

务关系，前者是债权人。双方可以约定高于活期存款的合理利率，利息

同样属于前者所有。国土资源主管部门可以行使利息处分权，将利息用

于建立一种矿山地质环境治理基金，也可依第一个法律关系所确认的利

息处理方案把部分利息给付矿权人。

保证金制度现状

近几年来，我国逐步推行矿山地质

环境治理恢复保证金（备用金）制度。

根据国土资源部《矿山地质环境保护规

定》第18、19条，保证金遵循企业所有、

政府监管、专户储存、专款专用原则，

按照采矿权人履行矿山地质环境治理恢

复义务情况，返还相应额度的保证金及

利息。一些省、市、县也对此做出基本

相同规定。据初步调查，在保证金存款

利息上存在两类模式。一是湖南模式，

备用金存放银行以活期计利息，2009年利

率仅在0.4%左右浮动；二是安徽模式，

保证金利息按国土资源部门与银行签订

的保证金缴存管理协议确定。2008年3

月，安徽省采用招标形式确定保证金缴

存银行为省工商银行，年利率5.41%，高

于银行同期活期存款利率。在保证金及

其利息上存在的问题主要有：

关于保证金所有权问题：各级规定

都明确保证金归采矿权人所有，但其法

理基础尚待进一步商榷。保证金交付国

土资源部门后到底归谁所有？

关于保证金利息所有权问题：各级

规定都明确利息归缴存的采矿权人，但

与有关保证金所有权规定一样，其理由

并不充分。

关于保证金存款利率问题：国土资

源部规定对此没有涉及。湖南的规定是

银行计付活期利息，安徽是采用招标形

式确定，高于活期。保证金存款利率如

何计为宜？

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