2024年4月8日发(作者：阿尔法罗密欧)

随着汽车保有量的越来越高，不管是居民小区，还是商场、写字楼，停车难问题越来越凸

显，“买个车位！”已经是每个家庭甚至企业主的必要选择。

来到售楼处，业主们会发现，不管是住宅楼下还是写字楼下，停车位都有“产权车位”和“人防

车位”之分。产权车位自不必说，其是由开发商依法取得产权并与地上房屋一样可自由向业主

出售，业主购买后可办理网签并取得产权登记证书的。但是目前少数业主对于人防车位该如

何“购买”或使用存在疑虑，尤其是网上不少个人文章表示人防车位应归全体业主共同所有并

免费使用；2018年12月济南市市中区法院裁定的一起“人防车位所有权买卖合同无效”案，

又使很多本来打算“买”个人防车位的业主望而却步。

那么人防车位是否真的该归全体业主共同所有并免费使用？

根据《中华人民共和国国防法》第三十七条“国家为武装力量建设、国防科研生产和其他国防

建设直接投入的资金、划拨使用的土地等资源，以及由此形成的用于国防目的的武器装备和

设备设施、物资器材、技术成果等属于国防资产。”与《中华人民共和国人民防空法》第九条

“国家保护人民防空设施不受侵害。禁止任何组织或者个人破坏、侵占人民防空设施。”等条

款来看，人防工程应该属于国家所有，并非归全体业主共有。

《中华人民共和国人民防空法》第二十六条“国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人

民生活服务。平时利用人民防空工程，不得影响其防空效能。”来看，住宅小区或商业办公项

目地下的人防工程，在平时是可以为人民生活提供服务的，也可理解为在人防管理部门备案

允许的情况下，可以作为停车位使用。

《中华人民共和国人民防空法》第五条“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国

家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；

人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”，住宅小区或商业办公项目的投

资者为地产开发商，按此条规定可以理解为“被相关人防管理部门备案允许的平时作为停车位

使用的人民防空工程的使用权和收益权归开发商所有”。

由此可见“人防车位该归全体业主共同所有并免费使用”的理论是错误的。

那么人防车位到底该如何“购买”或使用呢？

根据《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国合同法》相关规定，权利所有人可将己

方拥有的使用权或收益权依照双方认可的协议条款向另一方进行转让，也就是说开发商可以

将国家赋予其的人防车位的使用权或收益权转让给小区业主。

回看2018年济南市市中区法院判决无效的人防车位买卖合同，据济南市市中区法院某法官所

言“合同的主要的形式和内容，均直指人防车位买卖，因人防车位所有权属于国家，因此该车

位买卖合同是无效的。需说明的是，根据我国的《人民防空法》，国家是鼓励社会资金参与

对人防工程的开发、投入的，也鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务，并

明确了谁投资、谁受益的原则，建设人防车位的房地产开发公司，有权对该车位使用、收益。

但无论如何，均不得针对人防车位所有权的买卖、让渡。”（以上言论源自网络，如有侵权即

刻删除）可见，被判无效的是因为其合同不规范。

根据《中华人民共和国物权法》第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的

归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，其中“等方式”可以理解为“开发商可

以在不违反法律规定的范围内，通过合理方式让业主获取车位的使用权”。

据市人防办法律顾问周律师表示，目前已知全国范围内由于人防车位产生等协议纠纷案例中，

使用权转让的协议，未出现被判无效的。

综上所述，人防车位是可以“买”的，只不过买卖的不是车位产权，而只是车位的使用权。所

以业主在“购买”人防车位时，一定注意看签署的是不是《使用权转让协议》。

不仅如此，重庆人防办在2018年就已经针对人防车位是否可以出售及办理产权做出了明

确的说明。我国更多的省市也逐步明确并办理了人防车位的相关证书，如重庆、广州、厦门

等城市已经给予人防车位办理了使用权证书。