2024年3月23日发(作者：荣耀10配置参数详情)

某街商业区

可

行

性

分

析

报

告

单位：开元

日期：2021年12月1日

1、工程概述

工程名称：大连市2001-51号地工程〔暂定〕

投资商：开元

建设地址：，西起普照街、永和街，东至保安街，北至长江路，南到天津街。

占地面积：13800平方米

总建筑面积：57960平方米

投资总额： 约64533万元人民币

投资收情况〔租售结合〕：静态投资回收期2。96年〔含建设期〕

动态投资回收期3。49〔含建设期〕

投资收益率33.3%

工程建设期：15个月

2、工程建设背景

是历史上形成的大连市最早的商业中心之一，是大连市对外要紧窗口。整个街区的建

筑风格、经营业态分布、道路交通环境、经营商品的档次等都代表了大连市的对外形象。

通过大连市人民的共同努力，大连市在近十年内发生了巨大变化，并正在向着国际化

都市迈进。然而随着大连市现代化都市建设的不断完善，天津街商业区逐渐显露出与大连市

的都市开展不相适应。要紧表现在商业区衰落、商品的经营品种定位不明显、建筑功能与街

区不协调、街区的特征逐步消逝、形象定位不清等方面。

为使大连市真正成为中国北方重要的区域性国际化航运中心、商贸中心、旅游中心、

信息中心、金融中心、国际商都和国际名城，市政府及市委决定对都市中心商业区进行全面

改造。从2000年11月开始对进行天津街商业区进行总体 ，截止到2001年5月天津街一期

发行 方案设计已完成。

全部改造 面积共70公顷，由三期进行，即一期改造区30公顷，二期改造区15.4公

顷，远期改造区15.6公顷。其中一期改造拆迁面积113112平方米，占地面积57068平方米，

拟建筑面积143739平方米，由普照街至民生街的5个地块组成。拆迁工作从2001年9月开

始，全部改造工程约两年内完毕。

在大连市人民政府、市 局、市建委、开发办、市商委及中山区人民政府的等各级领

导体贴、指导下，大连市天津街改造工程指挥部对天津街改造工作进行了大量细致的研究工

作，并对一期五块地块进行了招投标，其中2001-51号地块由开元中标承建，预备筹建“大

连市2001-51号地工程〞。

大连市商业街大连市2001-51号地工程拟建为经营品牌服装为主充分反映大连都市特

色的综合性商业区，拟有两种经营方案，方案一为将商城全部出售，方案二为租售结合，两

种方案均具有较高的可行性。

3、工程建设依据

大连市 设计研究院受市政府托付于2001年2月作出了一套对比系统的“天津街商业

街区改造 前期筹划研究〞的研究报告。在此根底上，通过邀请招标的形式对天津街的进行

高起点、高标准的整体设计。

中标通知书

关于天津街商业改造的会议纪要〔大连市政府办公厅二OOO年十二月五日〕

中山信息〔第8期〕〔大连市中山区政府办公室，二OO一年三月八日〕

天津街商业街5块地块启动区工程的 设计条件〔大连市 局，二OO一年六月五日〕

4、可研目的

开发商在这一房地产工程的目标是有盈利性，它将该现场的物业潜力资本化并从 的房

地产投资中猎取可瞧的收益。

此可行性研究确定为评估该物业的经济和实施的可行性，并考虑了工程目前的建设状

况和资金投进，此研究的目的包括：

物业市场分析及市场定位

经营方案分析

全部出售方案的财务可行性

租售并举方案的财务可行性

提出该工程投资资金筹措方案

5、可行性报告编制依据

本可行性报告的编制依据如下：

中标通知书

国家计委、建设部?建设工程经济评价方法与参数?

工程工程的技术经济分析

改造 图

现状表

大连市建筑经济指标

大连市动迁改造有关 及各种收费标准

大连市天津街商业芪改造 前期筹划研究报告及筹划条件

相关的政策

市场调查数据

天津街改造会议纪要〔大连市人民政府及中山区人民政府〕

6、工程要紧经济技术一览表

序号

1

1-1

1-2

1-2-1

1-2-2

1-3

1-4

1-5

1-6

2-1

要紧财务指标

指标

建筑类

占地面积

建筑面积

地上建筑面积

地下建筑面积

单位

平米

米

米

米

指标值

13,800

57,960

33,120

24,840

60%

25%

15

64,533

建筑容积率〔地上〕

建筑覆盖率

绿地率

建设期

投资总额

静态投资回收期

月

万元

年

一、工程开发条件

1、工程选址及 布局

动态投资回收期

内部收益率

投资利润率

净现值

投资利税率

流淌比率

年

万元

33.3%

15%

35,749%

15%

528%

大连市2001-51号地工程南临天津街商业步行街，周遍形成以天津街百货商店、巴黎之

春、精品城为中心的商业群，处于天津街改造总布局的第一段，属于一级用地。与中山广场

金融圈、友好广场娱乐圈、大连火车站、众多公共汽车站形成紧密联系。

设计地形呈L型布置，对吸引客流和提升物业价值极为有利。进口平面布置上采纳弧

形曲曲折折曲曲折折折折线，丰富了建筑物的造型。平面采纳大柱距、大空间布置，有利于

商场内部布局。为满足人民集散的需要，将建筑物远退红线，留足足够的地上、地下停车位。

该地段为土净地出让，出让的土地综合地价为：

7800元/平方米〔楼面地价〕

该地价包括土地出让费、动迁安置费、产权补偿费、装修补偿费、搬家费、搬迁奖励

费、三停费、排渣费跨区优惠、不可预见费等及局部都市配套费用。

2、 设计条件及功能

占地面积：13800平方米

建筑物覆盖率：60%

绿地率：>25%

总建筑面积：57960平方米

地上：33120平方米，四层，商城

地下：24840平方米，地下一、二层商场，地下二层含停车场

3、场区情况

一期能够分为5个较大地块，其动迁安置工作截止到2001年11月中旬已全部结束。

三、市场定位及经营方案

1、 市场定位

大连市政府对改造后的天津街的定位为：代表21世纪大连商业形象，面向中、高档消

费群体，可与北京的王府井、上海的南京路以及香港的铜锣湾相媲美的标志性商业大

街。依据这一定位，通过我们深进细致的调查和研究，并参照有关 方案，我们将大连

市2001-51号地工程定位为专营中高档服装、服饰，商品销售实行现代计算机治理，实

施“星级效劳〞标准，具有国际水准的精品名店。

2、 经营方案

为提高投资决策及设计的科学性，我们通过政策研究、市场调研及推测、投资及财务

分析以及技术方案分析论证，制定了大连市2001-51号地工程的经营方案，以期在 上

准许、技术上可能、经济上可徒刑的情况下获得最高、最正确使用，提高投资收益率。

出售与出租结合，考虑到物业整体布局、投资回收和方便治理，方案将物业地下两层

及地上一层用于出售，地上二至四导通知于出租经营。通过测算如此的租售比例较为

合理。〔有关财务分析附后〕

3、 主题风格

拟建商场将以“独特的生活方式中心〞来引人注目。

基于这一主题，我们将认真 建筑的内部装修和建筑方式以制造与这一主题的目标和风

格相应的适宜的购物环境。更为重要的是，货品和休闲活动应作好职业包装同时有选

择地刺激购物者的需求和购物欲瞧。

基于这一主题风格的物业不管是出售经营依旧租售并举的方案都将启得较大的市场份

额，实现较好的投资回报。

4、 市场组成

本地具有500多万人口的市场，将近160万人口集中在中心商业区，关于如此大的市

场没有特色的市场战略是可不能对拟建的物业起多大作用的。为了加强其竞争性，应

将市场战略的特色性和集中性相结合。首先，依据相应特性将市场分类，然后再设计

购物中心以抓住这一市场份额。

基于我们对市场走向和模式的瞧瞧，我们认为中高收进的年轻工薪族单身或已婚〔有

或没有小孩〕，年龄在20到45岁之间，应该是拟建工程的市场中较为集中的局部。

据估量每年国内、外到大连旅游人数就如1996年7月一样大约850万人。随着今后几

年大连的经济开放和外国投资者的进进，这局部潜在市场估量将会进一步扩大。最近

由新加坡——大连合资的大窑湾港工程就差不多表现出了这种趋势。

由这局部参瞧旅游的人带来的商业消费不可低估。应将这一流淌市场视为拟建工程有

盼瞧发气利益的第二局部市场。

租户组合及布置情况是拟建工程市场战略的重要局部。一个成功的商业中心要紧领带

于租户/零售商的平衡和互补以及有效空间内有策略的布置。

零售商/租户的分布应有方案的安排，如此才能保证商业零售覆盖率和光临商场的顾客

均衡分布。还应考虑到固定租客与其它附属租客之间的互补与竞争关系。

群众化且实力雄厚的要紧租户对现代的商业中心的主题和目标来讲特不要害。他们即能提供

顶级效劳又能为商厦引来其它的附属租客，同时也会吸引潜在顾客光临商厦。成功的要紧租

户会进一步提高商业中心的名瞧和形象，在某些情况下，要紧租户的名声和特色差不多与商

业中心联系起来了。在新加坡就有一些典型例子，如Liangcourt的daimaru，新加坡广场的

yaohan,raffies城的sogo等。

目前大连的零售市场被相互独立的本地零售商统治，他们在要紧的商厦租用柜台和店展。友

谊商店、国泰大厦、秋林公司是大连市仅有的几家经营零售商品的国有商厦。国外的商店/

零售商还没有在大连的零售市场站筝足跟。但有报道讲日本的和新加坡的已讲明对在大连设

立分店的喜好。

5、 商场布局

地上一层主营港台女装、化装品、箱包

地上二层主营欧美女装

地上三层主营男装和童装

地上四层为皮草广场

地下一层为大型百货和食品超市

地下二层为休闲美食广场、停车场、设备间等

四、市场分析

1、 周遍环境及通达程度

天津街商业区具有优越的的地理位置，她西进口〔胜利广场〕与大连火车站相连，东进

口与大连港〔港湾桥〕相连，全长约2公里，其中近期改造总长约1公里。

大连火车站及大连港客运站是大连的要紧交通枢纽，其客流量占大连市人口流淌量的

50%以上。

同时天津街商业区内靠人民路四面聚拢了大连市要紧的白领阶层，如中山广场四面的中

国人民银行、中国银行、中国建设银行、中国工商银行、中国农业银行、中国农业开展银行、

国家开发银行、中国进出口银行、光大银行、招商银行、中信实业银行、上海浦东开展银行、

中国人寿保险公司、平安保险公司等金融机构，同时还有国家、辽宁省及大连市等机关及企

事业单位如大连海关、辽宁商检局、辽宁海事局、动植物检验、辽宁移动通讯、大连邮政、

大连市财政局、大连市机械局、大连市化工局、辽宁省纺织进出口公司、中国粮食进出口公

司，此外大连奢侈华大酒店、香格里拉饭店、大连希尔顿酒店、国际酒店等高级涉外酒店。

其地理位置优势是大连市其它大型商业区无法对比的。

2、 四面商业区的经营特点

2.1胜利广场

与其相临的胜利广场〔合资〕全面投进使用，新的面貌、先进的设备、完善的配套设

施吸引了众多客户；同时做为大连接市内要紧街区及商业区的必经之路及要紧通道吸引了许

多经营业户及旅游购物的人流。

胜利广场商业区的要紧建筑在支下，以个体经营为主，整个街区的方向只能靠有限的

标识来区分，极易使购物者迷失方向，为购物者带来不便。

2000年与天津街一街之隔的大连青泥商业街进行了全面改造，现已同意尾声，青泥商

业街聚拢了大连市最大的商业机构如大连大商集团、万凯乐—大连商场、大连先施秋林、秋

林百货、中兴商业大厦、中山大厦、新玛特购物中心等，同时正在兴超的有大连百年商城，

估量今年底青泥商业街会全面完成改造方案，投进正常运营。改造后的表泥商业商业街其特

色是国内外大型综合性商场，其中对比有特色的如迈凯乐—大连商场以青春派专卖服装及日

式产品为特色；大连商场以副食品经营为特色；大连百年商城〔太平洋百货〕以经营妇女用

品为特色；先施秋林以经营中高档服装为特色等，这些大型商场优势是品种全，即从百姓生

活着想，日常用品几乎都能够瞧到。但改造后尤其是临街，几乎没有专店，使其些偏爱品牌、

名牌的购物者难以方便地确定目标。

3、 环境对大连市2001—51号地工程的碍事

基于四面商业区的经营特点及竞争的关系，拟建物业将利用自己的地理优势，同时考虑经营

特色，制定切实可行的经营策略。

新型的天津街商业区建筑设计设计新奇、购物环境舒适、周遍商业兴盛，既有历史优势是商

家必争之地，必定存在较大竞争。

天津街商业区的改造及购物环境的改善，使来大连旅游的国内外游客数量增加，同时吸引更

多的市民在闲暇时刻到市中心消费。中心商业区的人流总数在不断上升，商机相应增加。

4、 市场分析与推测

天津街是大连市最重要商业区，从业人数24800人，年销售总额为60亿元。要紧商品

销售以天百集团为主如大连市百货大楼、大连国泰大厦、大连天伦商厦、巴黎之春的大

型商场，同时还有20余家服装专卖店、5家眼镜店、6家皮具专卖、4家中国特色小吃

及数家饭店，如圣邦服饰、真维斯、班尼路、堡狮龙、佐丹奴、鱼、蜜雪儿、苹果等服

装专卖店；丽字、大明等眼镜店：忠氏、忠记等皮具店。除个不专业店以外，几乎所有

经销的商品以中低档为主，要紧面对工薪阶层。

目前的天津街一期改造的5个地段中的业户大局部为租用门市房。其租金依据门市

的大小、位置、朝向、楼层的不同而差异较大，据统计其租金从700/5000元/平方米。

年不等；假设出售，其商场的售价可达20000-60000万元/平方米。

依据我们对大连市商业区的市场调查与分析，初步推测大连市天津街在今后几年来

的市场情况是：

属于中档商业区，地段 为综合商业体，因此，我们将目标客户定位在国内及国际

知名品牌消费者。

5、 拟建物业销售价格确定

依据对大连市同类工程的销售价风格查，我们假设临天津街的地理位置评价系数为1，

新建筑物标准的评价系为1，计算出大连市同类商场的加权平均价格如表1所示。

表1市场定价法计算大连天津街商业区销售及出租价格表

工程名称 出租价格 销售价格 地理位置评

价系数

新世界广场 6000-8000

〔一层，临

街〕

目前天津街

门市房

胜利广场

友好大厦

其它

宠孚大厦

6000

700-3000

20000-60000

7000-20000

8000-30000

1

14

1

22000-66000

8800-25000

1500-4500

8000-35000

6000 1 8500

1

建筑标准评

价系数

1

加权平均价格

〔元/平方米〕

6000-8000

从上表能够瞧出，天津街商业用途的市场加权平均销售价格可定义在20000-60000元/平方

米之间，出租平均价格可定义在每年3000-8000元/平方米。

本钞票定价

依据前述大连天津街工程本钞票测算表，该工程的单位面积本钞票为9227元/平方米。

我们按照中高档的平均本钞票年利润率30%。〔未计算税项〕计算，那么大连天津街商业区

的市场平均本钞票销售价格应在13000元/平方米左右。

由于天津街的租金较高，要是不是急于回收资金，出租经营也是可行的。

综合以因素，结合大连天津街商业区的特点及开发商资金使用营销策略。我们制定了

拟建物业全部出售和租售并举两种经营方案。并依据楼层、临街状况、所在楼层地位、周遍

环境、景瞧、下沉广场物业增加值等因素制定了出售、出租价格。

表2大连市2001-51号地工程销售及出租价格表

工程 面积〔平方

米〕

地上四层

地上三层

地上二层

地上一层非

临街

地上一层临

街

小计

地下一层

地下二层

地下二层设

备间

地下二层车

场

合计 24840 78380 13761。75

1200 0 0 54．75

33120

12420

9220

2000

30000

0

0

0

37260

0

0

4000

0

0

3688

0

4000 60000 27000 0

8280

8280

8280

4280

销售价格〔元

/平方米〕

0

0

0

40000

销售总价〔万

元〕

0

0

0

17120

出租价格〔元

/平方米年〕

3100

4000

5000

出租总价〔万

元/年〕

2567

3312

4140

0

数据讲明：

大连市同档次、同类建筑的市场租价为：新世界广场租价为6000-8000元/平方米〔一

层临街〕，目前天津街门市房租金为6000元/平方米，胜利广场租金为6000元/平方米；销

售价格为：胜利广场〔商用〕20000-60000元/平方米，友好大厦〔写字间〕：7000-20000元/

平方米，考虑到位置状况、物业类型、用途、楼层、临街状况、所在楼层地位、周遍环境、

景瞧、下沉广场物业增加值等因素我们制定了拟建物业的出售价格为14000-50000元/平方

米，租金为3000-5000元/平方米年。

五、 设计方案、建设条件分析

1、 建设条件分析

本次改造的总建筑面积几乎与拆迁面积相同，同时其他使用功能未发生改变，因此市政

方面的水、电、煤气、集中供热、通讯容量可不能有较大的变化，但考虑到某些市政设施陈

旧方面、今后开展的需要、人闪生活水平的提高等因素，相应的根底配套设备需要更换，并

适当增加容量。

供水系统：利用现有的供水系统，并在适当地点建一个污水处理站及中水系统，实现水

资源的循环利用，缓解大连市用水的局面，同时满足休闲购物者及游客正常用水的需要。

供电系统：变电所经变配电来满足供电需要。

供热系统：采纳集中供热，以实现能源的节约与环境的保卫。

通讯系统：利用原有的通讯系统以及有线电视系统全然能够满足工程的需求。

交通系统：天津街商业区由于历史悠久，交通那么成为阻碍其开展的一个因素。要紧咨

询题有：道路宽度较窄；

停车场严重缺乏；

无专门的出租车停落站。

几条要紧干道人民路、长江路、上海路、友好路、民生街、民意街将天津街步行街分割

成几个区段，人流与车流并行既阴断了步行者购物活动的连续性，又碍事机动车交通顺畅可

能导致交通隐患及使交通不畅，因此本次改造的必须解决的要紧咨询题之一是交通组织咨询

题。

在工程施工过程中要求施工方处理平安治理小组，并鞭策其严格执行有关平安措施和制

度，完全防止施工中的重大人身伤亡事故

为各建筑物配置先进的保安防范系统。

对各个平安岗位的人员进行上岗前的强化培训。

定期进行各平安岗位、平安防范措施、平安防范设备的检查，及时发现咨询题、解决咨

询题。

2、 消防措施

消防咨询题涉及到公共财产、职员和客户的人身平安，因此从设计、施工单位、经营方

方面面，严格按照相关的标准进行设计、施工和竣工验收。在运营期间还应严格执行?

中华人民共和国消防法?和?公共娱乐场所消防平安治理 ?，杜尽消防事故。拟采纳的措

施有：

设施在设计上要到达政府部门的消防要求，施工时安装完善的消防报警、灭火系统。

部门专门设立消防保安岗位，通过对平安设施及消防报警联动操纵系统的昼夜监探，及

时发现并解决咨询题，最大限度地落低平安及消防隐患。

全及消防设备，对设备进行及时的维护与更换，保证平安及消防系统的正常运行。

健全消防制度，逐级落实消防责任制，严格执行消防的操作程序；健全消防组织，依据

实际需要进行演练。

定期或不定期对公司职员和客户进行消防教育。

部门和场所设立醒目的消防警示标志。

九、环境保卫、节约能源方面

1、 环境保卫

工程的生态环境的保卫不仅要符合大连市总体 要求，而且考虑大连市中心地区特不的

地位，为此在设计时要求设计师依据?中华人民共和国环境保卫法?的相关要求在建筑物中科

学合理设计叔叔及环境保卫的系统和建筑材料。拟采取的措施有：

景瞧

请景瞧设计专家在充分考虑四面环境的根底上严格按照政府 要求进行方案的 设计，以

保卫已存在的生态环境，使工程建成后给人以新的感受。

污水处理

建立完善的生活污水排放系统，并建立污水处理站，实现水资源的循环利用，减少对

四面环境的污染。其中洗浴污水通过中水处理系统后，用来冲洗厕所、车辆和作绿化用水；

生活废水和餐饮废水进进污水处理站，通过隔油、沉淀处理后到达国家环保 要求后排放。

噪音处理

对公共场所、机电设备、泵房等产生噪音设备采取相应的隔音、消声措施；在风机治

理道上加装各类消声器，以落低传到各场所的风机噪音；加强对机动车辆的治理，禁止喊笛

等，符合?中国都市区域噪声标准?

大气保卫

采纳集中供热减少空气污染

材料选用

采纳无污染、无辐射作用、隔音效果好的建筑材料，实现对生态环境的保卫。

生活垃圾

与环保部门协作,科学合理放置垃圾箱，建立完善的垃圾收集处理系统，用封闭式垃圾

车清运可。

施工中的环境保卫

本工程的施工过程中，机械设备及施工粉尘对四面环境、人群造成危害，因此必须对

施工中产生噪音较大的机械设备采纳隔音装置，并对粉尘采纳除尘装置或喷水除尘；要求施

工方作好施工过程中的生活垃圾、污水处理工作。

2、 劳动保卫

对工程施工过程及经营过程中职工的劳动保卫应符合?中华人民共和国劳动法?，拟采纳的措

施为；

在本工程的施工中要求承包方对施工人员采取科学合理而具体的劳工保卫措施，如工作环境

除尘、饮食卫生、发放平安保卫用具等。

要求工程承包方为施工人员在施工期间进行人身保险。

在公司运行期间，公司应与职工签定合法的用人合同，保卫职工的合法权益。

公司应为职工提供劳保用品。

对女职工应该按照国家 安排合法的工种，并进行孕期保卫。

严禁使用未满16周岁的工童。

3、 节能措施

依据?中华人民共和国节约能源法?和建设部有关建筑节能的精神，本工程工程在监视期间、

经营期间，应采取各种措施进行节能，既符合国家政策又可落低本钞票。拟采取的措施有；

在建筑设计上，做好建筑节能设计，尽可能采纳节能行材料。

在机电设备上全部采纳节能型设备，包括水泵、电机、制冷机、灯具等。

供热管道加强保温设施，提高能源利用率。

采纳中水处理系统，提高是的质量利用率，到达节水目的。

采纳计算机对设备运营进行优化治理，提高设备运营效率，同时加强综合治理措施，到达节

能的目的。

十、总投资估算与资金筹措

1、 总投资估算

经估算该工程总投资为64533万元

祥见建筑投资估算表。

2、 资金筹措与使用方案

工程除了1000万流淌资金投进外，自筹资金10000万元，其余采纳银行贷款，贷款年利率

按照7.2%考虑。

祥见投资方案与资金筹措表。

十一、财务评价与分析

1、 财务评价的根底数据

一、工程预算期

本工程确定建设期为15个月。

经营期十年，总计算期十二年。

二、工程折旧与摊销

本可研报告用分析折旧法，立即折旧分成两类：建筑按10年折旧，残值率取10%；机

器设备类按10年折旧，残值率按5%，无形资产按10摊销；递延资产按5年摊销。

祥见固定资产折旧表及无形资产、递延资产摊销表

三、经营收进

采纳租售结合，出售局部按2002、2003年分不销售总额的45%，52%及3%考虑，停车

场按自营考虑。

四、经营本钞票

经营本钞票为工程总本钞票扣除修理费及折旧摊销费。

2、 财务评价及指标

财务评价分为财务评价报表和评价指标。

一、全然报表

财务现金流量表

损益表

资金来源与运用表

资产负债表

二、财务分析及指标计算

静态指标

A财务累计计现金流量为71489万元

C投资利润率为15%

D财务比率

流淌比率=流淌资产总额/流淌负债总额=528%

动态指标

A累计财务净现值为35749万元

B投资财务内部收益率33.3%

十二、风险分析

本局部就开发过程中最有可能发生变化的建安本钞票及总收进两个要紧因素，对工程

计算期内的内部收益率、财务净现值、投资回收期等因素进行敏感性分析，结果见表3。

表3抗风险分析

无风险 0 33% 0% 357493 0%

总

收

进

10%

20%

-10%

-20%

43%

24%

16%

27%

22%

30%

64%

-27%

-52%

-18%

-33%

24%

58%

48401

61059

23097

10441

29948

24149

41549

47349

35%

71%

-35%

-71%

-16%

-32%

16%

32%

建

安

成

本

10%

20%-10% 41%

-20%

52%

由上表可见,各因素变化对该工程的内部收益率、财务净现值、投资回收期的碍事程度不同，

按敏感程度排序由大到小依次为：总收放、建安总投资。另外，在以上两个分析因素10-20%

的变化范围内，内部收盗率指标均高于基准收益率，财务净现值均大于零，讲明工程有较好

的抗风险能力。

总收进变化是充分考虑市场潜在的购置随能力的变化，其变化同幅度考虑10-20%；

建安总投资可能增加的要紧因素是商城的装修档次提升、机电安装设备档次提升。从

理论上考虑最高能够增加70%。

十三、建议与结论

1、 结论

工程是大连市建设的需要，是使大连成为国际性现代化都市的一个重要举措，大连市

2001-51号地工程建成投进使用，即可提升大连市的对外窗口形象又可提升拟建工程的

品牌内涵和的国际知名度，真正实现经济效益和社会效益的双赢；

大连市中山区天津街的地理位置特不优越，是大连市最大的商业街，和对外的窗口。大

连市2001-51号地工程地理位置得天独厚。

通过技术、经济测算和市场调研后形成的以经营国内及国际知名品牌为主的综合性商场

的市场定位切实可行。

该工程建设符合相应的国家、大连市 要求、国内的房地产业形势、以及商业区开展趋

势，市场前景良好；

专业、细致、以人为本的建筑、结构、景瞧、环保、设备设施设计无懈可击。

全部销售和租售并举的方案都有特别好的投资回报、流淌动性和抗风险能力，工程经济

前景好，社会效益高，贷款回还能力强，是一个理想的投资工程。

2、 建议

该工程在建设工程治理过程中人员一定要专职分工，选择资质优良的施工队伍及工程工

程治理人员或公司，尽量缩短建设工期；同时做好政府部门的协调工作；

该工程包含的各种设施多而杂，经营过程中集中治理难度对比大，在公司的组织结构中

一定要理顺各种治理关系；

在工程的建设施工治理过程中一定科学合理，要做好资金的筹措、使用等工作，使资金

本钞票落到最低点。

建设投资估算表

辅助报表1

占建设投资比例

39.19%

5.66%

备注

每建筑平方费用4456元

每建筑平方米费用643元

考虑双回路供电

按工程费用1%计

按工程费用3%计

45.29%

5.85%

4.02%

29.73%

26.13%

建设投资估算表

辅助报表1

占建设投资比例

39.19%

5.66%

45.29%

5.85%

4.02%

每建筑平米费用5149元

每建筑平米费用665元

取工程费用的3%

取二三项和的5%

取工程费用的3.5%

每建筑平方费用457元

每建筑平房方米费用5148元

每建筑平方米费用4528元

备注

每建筑平方方费用4456元

每建筑平米费用643元

考虑双回路供电

按工程费用1%计

按工程费用3%

每建筑平米费用5149元

每建筑平房米费用665元

取工程费用的3%

取二三项和的5%

取工程费用的3.5%

每建筑平米费用457元

1.61%

2.64%

建设投资估算表

辅助报表1

占建设投资比例

39.19%

5.66%

45.29%

5.85%

4.02%

3.43%

每建筑平米费用278元

取一二和的5%(扣除综合地价)

每建筑平米费用457元

每建筑平米费用11134元

备注

每建筑平米费用4456元

每建筑平米费用643元

考虑双回路供电

按工程费用1%

按工程费用3%

每建筑平米费用5149元

每建筑平房米费用665元

取工程费用的3%

取二三项和的5%

取工程费用的3.5%

每建筑平米费用457元

考虑双回路供电

每建筑平米费用595元

取固定资产投资的3%

取固定资产投资的3.5%

建设投资估算表

辅助报表1

序号

一

1

二

1

2

3

4

5

6

7

8

9

三

1

2

3

4

工程

土地征用及拆迁补偿费

综合地价

前期工程费

都市管网设施配套费

人防工程建设费

水增容费

电贴费

供热集资费

监理费

勘查设计费

地下管网撤除补费

招标单位收取前期费

工程费用

土石方及支护工程

主体工程

机电安装工程

室内装修工程

工程量

11,824

11,824

11,824

89

3,509

20,700

53,207

20,700

20,700

20,700

按固定资产投资1%计

按固定资产投资3%计

单价(元)

7,800

300

40

4,000

660

60

50

1,360

1,460

1,500

造价(万元)

9,223

1,331

355

47

36

232

124

107

320

100

10

10,658

266

2,815

3,022

3,105

5

6

四

1

2

3

4

五

5

6

7

三

1

2

3

4

5

6

7

8

9

室外装修工程

根底设施费

开发间费用

工程保险费

不可预见费

建设单位治理费

参谋费

财务费用

小计

电贴费

供热集资费

地下管网撤除补费

开办费

工程保险费

建设单位治理费

参谋费

监理费

勘查设计费

招标单位收取前期费

职工培训费

营业筹备费

办公及家具购置费

20,700

20,700

6,321

160,750

550

150

660

14

1,139

311

1,377

320

599

373

85

945

23,534

417

225

100

2,216

575

671

153

192

575

15

15

10

10

投资方案与资金筹措表

辅助报表2

序号 工程

1

2

总投资

建设投资

贷款利息

流淌资金

资金筹措

自有资金

建设投资

其它

10

28

11

12

1

177

2

2,392

112

3

2,392

126

2,518

4

140

5

174

3,527

3,527

6

190

3,527

3,527

7

207

3,527

3,527

8

224

3,527

3,527

9

249

3,527

3,527

10

305

3,527

3,527

11

805

305

500

805

12

805

305

500

805

64,533

60,887

2,646

1,000

64,533

46,270

46,270

1,000

14,901

14,814 1,572 80

87

97

97

9,769 14,901 1,669 177

5,000 5,000

5,000 5,000

14,608 500

14,608

500 500

建设投资

借款(含利

息)

4,769 9,901 1,669 177 2,504 2,518 2,532 2,292 -688 -453 -436 4,319 9,711 305 305 39,425

未分配利

润

固定资产折旧费用估算表

辅助报表3

序与

1

工程

建筑物

原值

折旧值

净值(残值

折旧年限

10

2003

13,743

1,237

12,506

2004

12,506

1,237

11,269

2005

11,269

1,237

10,032

2006

10,.032

1,237

8,795

2007

8,795

1,237

7,558

2021

7,558

1,237

2021

6,321

1,237

5,084

2021

5,084

1,237

3,847

2021

3,847

1,237

2,610

2021

2,610

1,237

1,373

率10%)

2

设备

原值

折旧值

净值(残值

率5%)

3 固定资产

合计

3,

原值

折旧值

净值

19,183

1,754

17,429

17,429

1,754

15,675

15,675

1,754

13,921

13,921

1,754

12,167

12,167

1,754

10,413

10,413

1,754

8,659

8,659

1,754

6,905

6,905

1,754

5,151

5,151

1,754

3,397

3,397

1,754

1,643

10

5,440

517

4,923

4,923

517

4,406

4,406

517

3,889

3,889

517

3,372

3,372

517

2,855

2,855

517

2,338

2,338

517

1,821

1,821

517

1,304

1,304

517

787

787

517

270

无形资产/递延资产摊销估算表

辅助报表4

序

号

1

2

3

4

5

6

7

无形资产原值

摊销费

净值

递延资产原值

摊销费

净值

无形及递延资

产值合计

8 摊销费 2,677 2,677 2,677 2,677 2,677 1,686 1,686 1,686 1,686 1,686

10

5

16,863

1,686

15,177

4,953

991

3,962

21,816

15,177

1,686

13,491

3,962

991

2,971

19,139

13,491

1,686

11,805

2,971

991

1,980

16,462

11,805

1,686

10,119

1,980

991

989

13,785

10,119

1,686

8,433

989

991

-2

11,108

8,433

1,686

6,747

8,433

6,747

1,686

5,061

6,747

5,061

1,686

3,375

5,601

3,375

1,686

1,686

3,375

1,686

1,686

1,686

工程 摊销年限 2003 2004 2005 2006 2007 2021 2021 2021 2021 2021

9

净值

19,139

16,462

17,785

11,108

8,431

6,747

5,061

3,375

1,689

本钞票费用估算表

辅助报表5

序号

1

名称

销售局部建设

本钞票

2

3

4

5

6

7

原材料

燃料动力费

工资及福利费

修理费

折旧费

治理人职员资

及福利费

2,677 2,677 2,677 2,677 2,677

14

54

110

351

1,754

50

14

57

110

351

1,754

50

15

60

110

351

1,754

50

15

60

110

351

1,754

50

15

60

110

351

1,754

50

15

60

110

351

1,754

50

15

60

110

351

1,754

50

15

60

110

351

1,754

50

15

60

110

351

1,754

50

15

60

110

351

1,754

50

2002

10,590

2003

12,238

2004

706

2005

2006

2007

2021

2021

2021

2021

2021

9

10

11

12

13

长期借款利息

总本钞票费用

固定本钞票

可变本钞票

经营本钞票

10,590

10,590

3,288

20,536

20,468

68

579

1,096

6,815

6,744

71

582

5,017

4,942

75

586

5,017

4,942

75

586

5,017

4,942

75

586

4,062

3,951

75

586

4,062

3,951

75

586

4,062

3,951

75

586

4,062

3,951

75

586

4,062

3,951

75

586

销售经营收进税金及附加

辅助报表6

序

号

经营收进 35,271 49,824 11,920 10,074 10,074 10,074 10,074 10,074 10,074 10,074 10,074 177,607

工程 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2021 2021 2021 2021 2021 合计

1

2

销售收进

地上二层出

租收进

35,271

40,758

3,726

2,351

3,966

4,140

4,140

4,140

4,140

4,140

4,140

4,140

4,140

78,380

40,779

3 地上三层出

租收进

2,981 3,146 3,312 3,312 3,312 3,312 3,312 3,312 3,312 3,312 32,623

4 地上四层出

租收进

2,310 2,438 2,567 2,567 2,567

5

1

2

停车场收进

税金及附加

营业税5%

都市建设维

护建设税7%

1,940

123

49

174

52

2,740

42

55

656

35

55

554

35

55

554

35

55

554

35

55

554

35

55

554

35

55

554

35

55

554

35

541

9,768

619

3 教育费附加53 75 18 15 15 15 15 15 15 15 15 266

3%

4 销售税 705 815 47 1,567

销售经营收进税金及附加

辅助报表6

序

号

1

2

经营收进

销售收进

地上二层出

租收进

3 地上三层出

租收进

4 地上四层出 2,310 2,438 2,567 2,567 2,567 2,567 2,567 2,567 2,567 2,567 25,284

2,981 3,146 3,312 3,312 3,312 3,312 3,312 3,312 3,312 3,312 32,623

35,271

35,271

49,824

40,758

3,726

11,920

2,351

3,933

10,074

4,140

10,074

4,140

10,074

4,140

10,074

4,140

10,074

4,140

10,074

4,140

10,074

4,140

10,074

4,140

177,607

40,779

工程 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2021 2021 2021 2021 2021 合计

租收进

5

1

2

停车场收进

税金及附加

营业税5%

都市建设维

护建设税7%

3 教育费附加

3%

4

销售税

705

815

47

53 75 18 15 15 15 15 15 15 15 15 266

1,940

1,764

123

49

2,740

2,491

174

52

656

596

42

55

554

504

35

55

554

504

35

55

554

504

35

55

554

504

35

55

554

504

35

55

554

504

35

55

554

504

35

55

554

504

35

541

9,768

8,883

619

借款还本付息表

辅助报表7